안녕하세요, 미래지향아빠 입니다.
서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 합니다.
여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 콘텐츠는 ‘서울시 동작구’ 편입니다.
인구수: 385,898명 (서울 25개구중 13위)
주요동 (인구순): 상도동, 신대방동, 노량진동, 대방동, 흑석동 순
상징성: 노량진 수산시장, 중앙대
2) 입지 분석
교통 (9호선 흑석역 기준 3도심 접근성)
: 강남역: 19분 / 여의도: 7분 / 광화문: 24분
일자리: 35,820개 (서울시 25개구중 17위)
학군 (중학교 학업 성취도 순위): 78.8% (8위/25개구)
상업 인프라
1. 보라매~신대방삼거리~장승배기역
2.이수역
3.사당역
No | 사업장명 | 대표지번 | 진행단계 |
1 | 신대방역세권 재개발정비사업 | 신대방동 600-14 | 추진위원회승인 |
2 | 사당동 192-1번지일대 신남성연립 | 사당동 192-1 | 조합설립인가 |
3 | 흑석2재정비촉진구역 재개발정비사업 | 흑석동 99-3 | 조합설립인가 |
4 | 노량진3재정비촉진구역 | 노량진동 232-19 | 조합설립인가 |
5 | 노량진1재정비촉진구역 | 노량진동 278-2 | 조합설립인가 |
6 | 흑석1재정비촉진구역 | 흑석동 43-7 | 조합설립인가 |
7 | 노량진4재정비촉진구역 | 노량진동 227-5 | 사업시행인가 |
8 | 노량진5재정비촉진구역 | 노량진동 270-3 | 사업시행인가 |
9 | 노량진7재정비촉진구역 | 대방동 13-31 | 사업시행인가 |
10 | 노량진6재정비촉진구역 | 노량진동 294-220 | 관리처분인가 |
11 | 노량진2재정비촉진구역 | 노량진동 312-75 | 관리처분인가 |
12 | 노량진8재정비촉진구역 | 대방동 44-1 | 관리처분인가 |
13 | 흑석9재정비촉진구역 | 흑석동 90 | 관리처분인가 |
14 | 흑석11재정비촉진구역 | 흑석동 304 | 관리처분인가 |
15 | 노량진제1구역 주택재개발 | 노량진동 122-37 | 이전고시 |
16 | 흑석3재정비촉진구역 | 흑석동 253-89 | 착공 |
No | 사업장명 | 대표지번 | 진행단계 |
1 | 사당동 인정아파트 | 사당동 196 | 조합설립인가 |
2 | 사당5주택재건축정비사업 | 사당동 303 | 조합설립인가 |
3 | 동작1 주택재건축 | 동작동 102 | 착공 |
4 | 사당3 주택재건축 정비사업 | 사당동 41-17 | 착공 |
5 | 사당2 주택재건축 | 사당동 181-360 | 분양 |
10년간 매매가 추이 (VS 강동구, 영등포구)
평당가격: 강동구 3,941만원, 동작구 4,045만원, 영등포구 4,053만원
6) 아파트 정보
단지수: 149단지
세대수: 57,314 (d14위/25개구)
평당가격: 4,045만원 (10위/25개구)
7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위
동작구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)
8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)
1. 흑석동: 아크로리버하임 (2018년입주) / 25.4억 / 18.5억/ 18억~24.5억
2. 동작동: 이수스위첸포레힐즈 (2022년입주) / 18억 / 18억/ 20억
3. 대방동: 대방대림 (1993년입주) / 15.95억 / 14억/ 15억~16.5억
4. 본동: 래미안트윈파크 (2011년입주) / 17.5억 / 15.7억/ 15.9억~17억
5. 사당동: 이수푸르지오더프레티움 (2021년입주) / 18.5억 / 18.5억/ 18억~20억
6. 상도동: e편한세상상도노빌리티 (2018년입주) / 17.6억 / 17.6억/ 13.9억~17.9억
7. 노량진동: 쌍용예가 (2010년입주) / 14.3억 / 14.3억/ 13.6억~14억
8. 신대방동: 보라매e편한세상 (2010년입주) / 13.83억 / 13.83억/ 14억~16억
9) 가격 영향 요소
매매가격지수 (한국부동산원)
: 강동구 : 101.7 / 동작구: 103.3 / 영등포구:101.3 (서울:101.4)
입주물량 (아실)
- 향후 3년간 입주물량: 1,866세대
최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)
1) 흑석리버파크자이 (89:1 / 64점)
:2020.5 마감, 2023.2 입주, 357세대, 평당분양가: 3,043만원)
2) 상도역롯데캐슬 (22:1 / 54점)
:2020.6 마감, 2021.2 입주, 474세대, 평당분양가: 2,551만원)
2012~현재 미분양 추이
10) 물건별 Gap 투자 금액
아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)
1. 흑석동: 아크로리버하임 / 12.5억~15.5억
2. 흑석동: 롯데캐슬에듀포레 / 11.5억~12억
3. 동작동: 이수스위첸포레힐즈 / 10.5억~11억
4. 동작동: 이수힐스테이트 / 6.5억
5. 대방동: 대방대림 / 7억~7.7억
6. 대방동: 대방e편한세상1차 / 7.7억~8.6억
7. 본동: 래미안트윈파크 / 8.4억~8.5억
8. 본동: 유원강변 / 8.9억~9.5억
9. 사당동: 이수푸르지오더프레디움 / 8억~9억
10. 사당동: 두산위브트레지움 / 9억~12억
재개발 빌라
1. 흑석뉴타운 존치구역 : 매매 5.5억 / 전세: 2.5억/ Gap: 3억
2. 흑석9구역 34평+상가 배정 물건 : 매매 25억 / 전세: 3.8억 / Gap: 21.2억
3. 노량진1구역 도로부지 : 매매 8억
4. 노량진7구역 나대지 : 매매 9억
5. 노량진8구역 나대지 : 매매 8.5억 (권리가액: 1.62억 / 프리미엄: 6.88억)
1. 흑석뉴타운
2. 노량진뉴타운
3. 상도동 재개발
12) 교통 / 일자리 호재
1. 장승배기 종합 행정타운
2. 노량진 수산시장 해양테마파크로 개발
3. 서부선
4. 난곡선
동작구는 사통발달 서울의 어느 지역도 빠르게 도달 할 수 있음에도 불구하고, 그렇게 주목 받던 입지는 아니었습니다. 하지만 9호선 개통, 흑석 뉴타운으로 신축 아파트가 입주하면서 입지의 가치가 수면위로 부상중인 지역입니다.
현재 절반 정도 진행이 된 흑석 뉴타운과 인근의 노량진 뉴타운이 완공 되면 한강변 라인으로 대규모 아파트 단지가 조성 될 예정입니다.
또한 사당동의 우극신 (우성, 극동아, 신동아)의 리모델링 및 사당역 주변으로 여러 개발 계획이 예정 되어 있습니다.
일자리 호재가 많은 서초구, 용산구, 여의도와 인접해 있기 때문에 이 지역의 배후주거지로서의 역할도 충분히 할 것으로 예상이 됩니다.
위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.
안녕하세요, 미래지향아빠 입니다.
서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 합니다.
여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 콘텐츠는 ‘서울시 동작구’ 편입니다.
1) 지역 설명
지리적 위치:
인구수: 385,898명 (서울 25개구중 13위)
주요동 (인구순): 상도동, 신대방동, 노량진동, 대방동, 흑석동 순
상징성: 노량진 수산시장, 중앙대
2) 입지 분석
교통 (9호선 흑석역 기준 3도심 접근성)
: 강남역: 19분 / 여의도: 7분 / 광화문: 24분
일자리: 35,820개 (서울시 25개구중 17위)
학군 (중학교 학업 성취도 순위): 78.8% (8위/25개구)
상업 인프라
1. 보라매~신대방삼거리~장승배기역
2.이수역
3.사당역
자연환경: 보라매공원, 현충원
3) 재개발 진행 현황
No
사업장명
대표지번
진행단계
1
신대방역세권 재개발정비사업
신대방동 600-14
추진위원회승인
2
사당동 192-1번지일대 신남성연립
사당동 192-1
조합설립인가
3
흑석2재정비촉진구역 재개발정비사업
흑석동 99-3
조합설립인가
4
노량진3재정비촉진구역
노량진동 232-19
조합설립인가
5
노량진1재정비촉진구역
노량진동 278-2
조합설립인가
6
흑석1재정비촉진구역
흑석동 43-7
조합설립인가
7
노량진4재정비촉진구역
노량진동 227-5
사업시행인가
8
노량진5재정비촉진구역
노량진동 270-3
사업시행인가
9
노량진7재정비촉진구역
대방동 13-31
사업시행인가
10
노량진6재정비촉진구역
노량진동 294-220
관리처분인가
11
노량진2재정비촉진구역
노량진동 312-75
관리처분인가
12
노량진8재정비촉진구역
대방동 44-1
관리처분인가
13
흑석9재정비촉진구역
흑석동 90
관리처분인가
14
흑석11재정비촉진구역
흑석동 304
관리처분인가
15
노량진제1구역 주택재개발
노량진동 122-37
이전고시
16
흑석3재정비촉진구역
흑석동 253-89
착공
4) 재건축 진행 현황
No
사업장명
대표지번
진행단계
1
사당동 인정아파트
사당동 196
조합설립인가
2
사당5주택재건축정비사업
사당동 303
조합설립인가
3
동작1 주택재건축
동작동 102
착공
4
사당3 주택재건축 정비사업
사당동 41-17
착공
5
사당2 주택재건축
사당동 181-360
분양
5) 지역 가격 분석 흐름
10년간 매매가 추이 (VS 강동구, 영등포구)
평당가격: 강동구 3,941만원, 동작구 4,045만원, 영등포구 4,053만원
6) 아파트 정보
단지수: 149단지
세대수: 57,314 (d14위/25개구)
평당가격: 4,045만원 (10위/25개구)
7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위
동작구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)
동작구 동별 평균 평당가 순위
8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)
1. 흑석동: 아크로리버하임 (2018년입주) / 25.4억 / 18.5억/ 18억~24.5억
2. 동작동: 이수스위첸포레힐즈 (2022년입주) / 18억 / 18억/ 20억
3. 대방동: 대방대림 (1993년입주) / 15.95억 / 14억/ 15억~16.5억
4. 본동: 래미안트윈파크 (2011년입주) / 17.5억 / 15.7억/ 15.9억~17억
5. 사당동: 이수푸르지오더프레티움 (2021년입주) / 18.5억 / 18.5억/ 18억~20억
6. 상도동: e편한세상상도노빌리티 (2018년입주) / 17.6억 / 17.6억/ 13.9억~17.9억
7. 노량진동: 쌍용예가 (2010년입주) / 14.3억 / 14.3억/ 13.6억~14억
8. 신대방동: 보라매e편한세상 (2010년입주) / 13.83억 / 13.83억/ 14억~16억
9) 가격 영향 요소
매매가격지수 (한국부동산원)
: 강동구 : 101.7 / 동작구: 103.3 / 영등포구:101.3 (서울:101.4)
입주물량 (아실)
- 향후 3년간 입주물량: 1,866세대
최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)
1) 흑석리버파크자이 (89:1 / 64점)
:2020.5 마감, 2023.2 입주, 357세대, 평당분양가: 3,043만원)
2) 상도역롯데캐슬 (22:1 / 54점)
:2020.6 마감, 2021.2 입주, 474세대, 평당분양가: 2,551만원)
2012~현재 미분양 추이
10) 물건별 Gap 투자 금액
아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)
1. 흑석동: 아크로리버하임 / 12.5억~15.5억
2. 흑석동: 롯데캐슬에듀포레 / 11.5억~12억
3. 동작동: 이수스위첸포레힐즈 / 10.5억~11억
4. 동작동: 이수힐스테이트 / 6.5억
5. 대방동: 대방대림 / 7억~7.7억
6. 대방동: 대방e편한세상1차 / 7.7억~8.6억
7. 본동: 래미안트윈파크 / 8.4억~8.5억
8. 본동: 유원강변 / 8.9억~9.5억
9. 사당동: 이수푸르지오더프레디움 / 8억~9억
10. 사당동: 두산위브트레지움 / 9억~12억
재개발 빌라
1. 흑석뉴타운 존치구역 : 매매 5.5억 / 전세: 2.5억/ Gap: 3억
2. 흑석9구역 34평+상가 배정 물건 : 매매 25억 / 전세: 3.8억 / Gap: 21.2억
3. 노량진1구역 도로부지 : 매매 8억
4. 노량진7구역 나대지 : 매매 9억
5. 노량진8구역 나대지 : 매매 8.5억 (권리가액: 1.62억 / 프리미엄: 6.88억)
11) 개발 호재
1. 흑석뉴타운
2. 노량진뉴타운
3. 상도동 재개발
12) 교통 / 일자리 호재
1. 장승배기 종합 행정타운
2. 노량진 수산시장 해양테마파크로 개발
3. 서부선
4. 난곡선
13) 마치며
동작구는 사통발달 서울의 어느 지역도 빠르게 도달 할 수 있음에도 불구하고, 그렇게 주목 받던 입지는 아니었습니다. 하지만 9호선 개통, 흑석 뉴타운으로 신축 아파트가 입주하면서 입지의 가치가 수면위로 부상중인 지역입니다.
현재 절반 정도 진행이 된 흑석 뉴타운과 인근의 노량진 뉴타운이 완공 되면 한강변 라인으로 대규모 아파트 단지가 조성 될 예정입니다.
또한 사당동의 우극신 (우성, 극동아, 신동아)의 리모델링 및 사당역 주변으로 여러 개발 계획이 예정 되어 있습니다.
일자리 호재가 많은 서초구, 용산구, 여의도와 인접해 있기 때문에 이 지역의 배후주거지로서의 역할도 충분히 할 것으로 예상이 됩니다.
위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.