안녕하세요, 미래지향아빠 입니다.
서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 합니다.
여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 콘텐츠는 ‘서울시 금천구’ 편입니다.
1) 지역 설명
지리적 위치: 서울시의 남서부에 위치한 자치구. 북서쪽에 구로구, 북동쪽과 동쪽에 관악구, 서쪽에 광명시, 남쪽에 안양시와 경계를 이룸. 구청 소재지는 시흥동에 있음
인구수: 231,522명 (서울 25개구중 22위)
주요동 (인구순): 독산동, 시흥동, 가산동 순
상징성: 가산디지털단지, 아울렛, 수출의다리
2) 입지 분석
교통 (1.7호선 가산디지털단지역 기준 3도심 접근성)
:강남역: 33분 / 여의도: 20분 / 광화문: 35분
일자리
:146,073개 (서울시 25개구중 10위)
학군 (중학교 학업 성취도 순위)
:67.6% (서울시 25개구중 25위)
상업 인프라
1위: 시흥동
2위: 독산동
자연환경 : 독산자연공원
사업구분 | 사업장명 | 대표지번 | 진행단계 |
재개발(주택정비형) | 아상빌라 | 가산동 2-2 | 착공 |
4) 재건축 진행 현황
사업구분 | 사업장명 | 대표지번 | 진행단계 |
재건축 | 우창연립 | 가산동 547-44 | 추진위원회승인 |
가로주택정비 | 시흥동 817번지 일대 | 시흥동 817 | 조합설립인가 |
소규모재건축 | 대도연립 | 시흥동 983-13 | 조합설립인가 |
소규모재건축 | 석수빌라 소규모 재건축 | 시흥동 1004 | 조합설립인가 |
재건축 | 무지개아파트 일대 | 시흥동 109 | 사업시행인가 |
재건축 | 시흥동 현대아파트 | 시흥동 220-2 | 사업시행인가 |
5) 지역 가격 분석 흐름
10년간 매매가 추이 (VS 구로구, 강북구)
평당가격: 구로구 2,899만원 , 강북구 2,578만원, 금천구 2,536만원
6) 아파트 정보
단지수: 86단지
세대수: 26,398 (22위/25개구)
평당가격: 2,734만원 (23위/25개구)
7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위
금천구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)
8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)
독산동: 롯데캐슬골드파크 (2018년입주) / 14.2억 / 12.8억/ 14억
가산동: 가산두산위브 (1998년입주) / 8.5억 / 7.78억/ 7.1억~8.8억
시흥동: 남서울힐스테이트 (2012년입주) / 11.3억 / 10.3억/ 9억~11억
9) 가격 영향 요소
매매가격지수 (한국부동산원)
:구로구 : 101.6 / 금천구 : 100.3 / 강북구 : 98.3 (서울:101.4)
입주물량 (아실)
향후 4년간 입주물량: 1,157세대
최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)
1)독산오르페움타워 (6.6:1 / 35점)
:2018.11 마감, 2020.8 입주, 68세대, 평당분양가: 2,108만원)
2012~현재 미분양 추이
10) 물건별 Gap 투자 금액
아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)
1. 독산동: 롯데캐슬골드파크3차 / 5.8억~6억
2. 독산동: e편한세상독산더타워 / 5억~5.5억
3. 가산동: 가산두산위브 / 3.5억~3.8억
4. 가산동: 드림캐슬2차 / 2.3억
5. 시흥동: 남서울힐스테이트/ 4.2억~5.8억
6. 시흥동: 시흥베르빌 / 3.2억~3.9 억
재개발 빌라
1. 시흥동 모아타운 선정지 : 매매 2.2억 / 전세: 0.8억 / Gap: 1.4억
2. 시흥동 신통기획 신청지: 매매 1.94억 / 전세: 1.09억 / Gap: 0.85억
3. 독산동 신통기획 신청지: 매매 2.45억 / 전세: 1.7억 / Gap: 0.75억
11) 개발 호재
1. 시흥동 재개발 / 재건축
12) 교통 / 일자리 호재
1. 신안산선
2. 서부간선도로 지하화
3. 금천구청역 복합개발
13) 마치며
금천구는 서울 아파트 시세를 논할 때 항상 하위권으로 분류 되는 곳입니다. 그리고 앞으로도 지역의 서열을 드라마틱하게 끌어 올릴 수 있는 자체 호재가 있지도 않습니다. 하지만 G밸리라고 하는 가산디지털단지를 등에 업고, 배후 주거지로서는 수요가 충분히 있는 지역입니다.
독산동의 금천롯데캐슬의 '국평가'가 14억을 넘긴 것만 보더라도 얼마나 이 지역의 신축 대단지 아파트가 메리트가 있는지를 보여 줍니다.
앞으로 신안산선 개통으로 서울에서 가장 수혜를 볼 지역으로 꼽히고, 여의도 접근성까지 좋아지기에 분명히 상승의 여력은 있습니다.
하지만 입지를 논할 때 중요한 요소인 학군의 경우 서울 최하위권에 위치하기 때문에 상대적인 입지 순위의 상승은 쉽지 않아 보입니다.
위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.
안녕하세요, 미래지향아빠 입니다.
서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 합니다.
여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 콘텐츠는 ‘서울시 금천구’ 편입니다.
1) 지역 설명
지리적 위치: 서울시의 남서부에 위치한 자치구. 북서쪽에 구로구, 북동쪽과 동쪽에 관악구, 서쪽에 광명시, 남쪽에 안양시와 경계를 이룸. 구청 소재지는 시흥동에 있음
인구수: 231,522명 (서울 25개구중 22위)
주요동 (인구순): 독산동, 시흥동, 가산동 순
상징성: 가산디지털단지, 아울렛, 수출의다리
2) 입지 분석
교통 (1.7호선 가산디지털단지역 기준 3도심 접근성)
:강남역: 33분 / 여의도: 20분 / 광화문: 35분
일자리
:146,073개 (서울시 25개구중 10위)
학군 (중학교 학업 성취도 순위)
:67.6% (서울시 25개구중 25위)
상업 인프라
1위: 시흥동
2위: 독산동
자연환경 : 독산자연공원
3) 재개발 진행 현황
사업구분
사업장명
대표지번
진행단계
재개발(주택정비형)
아상빌라
가산동 2-2
착공
4) 재건축 진행 현황
사업구분
사업장명
대표지번
진행단계
재건축
우창연립
가산동 547-44
추진위원회승인
가로주택정비
시흥동 817번지 일대
시흥동 817
조합설립인가
소규모재건축
대도연립
시흥동 983-13
조합설립인가
소규모재건축
석수빌라 소규모 재건축
시흥동 1004
조합설립인가
재건축
무지개아파트 일대
시흥동 109
사업시행인가
재건축
시흥동 현대아파트
시흥동 220-2
사업시행인가
5) 지역 가격 분석 흐름
10년간 매매가 추이 (VS 구로구, 강북구)
평당가격: 구로구 2,899만원 , 강북구 2,578만원, 금천구 2,536만원
6) 아파트 정보
단지수: 86단지
세대수: 26,398 (22위/25개구)
평당가격: 2,734만원 (23위/25개구)
7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위
금천구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)
금천구 동별 평균 평당가 순위
8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)
독산동: 롯데캐슬골드파크 (2018년입주) / 14.2억 / 12.8억/ 14억
가산동: 가산두산위브 (1998년입주) / 8.5억 / 7.78억/ 7.1억~8.8억
시흥동: 남서울힐스테이트 (2012년입주) / 11.3억 / 10.3억/ 9억~11억
9) 가격 영향 요소
매매가격지수 (한국부동산원)
:구로구 : 101.6 / 금천구 : 100.3 / 강북구 : 98.3 (서울:101.4)
입주물량 (아실)
향후 4년간 입주물량: 1,157세대
최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)
1)독산오르페움타워 (6.6:1 / 35점)
:2018.11 마감, 2020.8 입주, 68세대, 평당분양가: 2,108만원)
2012~현재 미분양 추이
10) 물건별 Gap 투자 금액
아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)
1. 독산동: 롯데캐슬골드파크3차 / 5.8억~6억
2. 독산동: e편한세상독산더타워 / 5억~5.5억
3. 가산동: 가산두산위브 / 3.5억~3.8억
4. 가산동: 드림캐슬2차 / 2.3억
5. 시흥동: 남서울힐스테이트/ 4.2억~5.8억
6. 시흥동: 시흥베르빌 / 3.2억~3.9 억
재개발 빌라
1. 시흥동 모아타운 선정지 : 매매 2.2억 / 전세: 0.8억 / Gap: 1.4억
2. 시흥동 신통기획 신청지: 매매 1.94억 / 전세: 1.09억 / Gap: 0.85억
3. 독산동 신통기획 신청지: 매매 2.45억 / 전세: 1.7억 / Gap: 0.75억
11) 개발 호재
1. 시흥동 재개발 / 재건축
12) 교통 / 일자리 호재
1. 신안산선
2. 서부간선도로 지하화
3. 금천구청역 복합개발
13) 마치며
금천구는 서울 아파트 시세를 논할 때 항상 하위권으로 분류 되는 곳입니다. 그리고 앞으로도 지역의 서열을 드라마틱하게 끌어 올릴 수 있는 자체 호재가 있지도 않습니다. 하지만 G밸리라고 하는 가산디지털단지를 등에 업고, 배후 주거지로서는 수요가 충분히 있는 지역입니다.
독산동의 금천롯데캐슬의 '국평가'가 14억을 넘긴 것만 보더라도 얼마나 이 지역의 신축 대단지 아파트가 메리트가 있는지를 보여 줍니다.
앞으로 신안산선 개통으로 서울에서 가장 수혜를 볼 지역으로 꼽히고, 여의도 접근성까지 좋아지기에 분명히 상승의 여력은 있습니다.
하지만 입지를 논할 때 중요한 요소인 학군의 경우 서울 최하위권에 위치하기 때문에 상대적인 입지 순위의 상승은 쉽지 않아 보입니다.
위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.