안녕하세요, 매주 임장 가는 부동산 투자자 미래지향아빠에요
서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 해요
여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 주는 ‘서울시 중랑구’ 편이에요
1) 지역 설명
지리적 위치:
인구수: 388,509명 (서울 25개구중 12위)
주요동 (인구순): 면목동, 신내동, 묵동, 망우동, 중화동 순
상징성: 중랑천, 상봉터미널, 용마산
2) 입지 분석
교통 (면목역 기준 3도심 접근성) : 강남역: 35분 / 여의도: 41분 / 광화문: 28분
일자리 : 22,211개 (서울시 25개구중 22위)
학군 (중학교 학업 성취도 순위) : 67.8% (서울시 25개구중 24위)
상업 인프라
1. 면목동
2. 먹골역~중화역 라인
3. 망우동
No | 사업구분 | 사업장명 | 대표지번 | 진행단계 |
1 | 가로주택정비 | 면목동 10-2번지 | 면목동 10-2 | 조합설립인가 |
2 | 가로주택정비 | 면목역6구역 | 면목동 86-19 | 조합설립인가 |
3 | 가로주택정비 | 면목역4구역 | 면목동 99-41 | 조합설립인가 |
4 | 가로주택정비 | 면목역5구역 | 면목동 100-38 | 조합설립인가 |
5 | 가로주택정비 | 면목역 3의1구역 | 면목동 152-1 | 조합설립인가 |
6 | 가로주택정비 | 면목역 3의2구역 | 면목동 153-51 | 조합설립인가 |
7 | 가로주택정비 | 면목동 194번지일대 | 면목동 174-74 | 조합설립인가 |
8 | 가로주택정비 | 면목역2구역 | 면목동 1251-4 | 조합설립인가 |
9 | 가로주택정비 | 면목역1구역 | 면목동 1271 | 조합설립인가 |
10 | 가로주택정비 | 세광하니타운 | 중화동 296-44 | 조합설립인가 |
11 | 가로주택정비 | 중화역 2의5구역 | 중화동 317-45 | 조합설립인가 |
12 | 가로주택정비 | 중화역 2의5구역 | 중화동 329-30 | 조합설립인가 |
13 | 가로주택정비 | 중화역 2의1구역 | 중화동 329-38 | 조합설립인가 |
14 | 재개발 | 상봉7재정비촉진구역 | 상봉동 88 | 사업시행인가 |
15 | 재개발 | 중화1재정비촉진구역 | 중화동 331-64 | 분양 |
16 | 재개발 | 면목우성주택외 3필지 | 면목동 173-2 | 준공인가 |
No | 사업구분 | 사업장명 | 대표지번 | 진행단계 |
1 | 재건축 | 망우1구역 | 망우동 178-1 | 조합설립인가 |
2 | 재건축 | 면목4구역 | 면목동 55-14 | 착공 |
3 | 재건축 | 면목6구역 | 면목동 1405 | 이전고시 |
4 | 재건축 | 면목3구역 | 면목동 164 | 이전고시 |
5) 지역 가격 분석 흐름
10년간 매매가 추이 (VS 도봉구, 노원구) 평당가격: 도봉구: 2,384만원, 노원구 2,820만원, 중랑구 2,664 만원
6) 아파트 정보
세대: 47,853 (18위 / 25개구)
평당가격 : 2,487만원 (24위 / 25개구)
7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위
중랑구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)
중랑구 동별 평균 평당가 순위
8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)
1. 상봉동: 한일써너스빌 (2003년입주) / 9.95억 / 9.1억 / 9억~9.5억
2. 묵동: e편한세상화랑대 (2017년입주) / 12.4억 / 10.2억 / 10.2억~12.5억
3. 중화동: 동양엔파트2차 (2012년입주) / 9.6억 / 9.6억 / 10.5억
4. 면목동: 사가정센트럴아이파크 (2020년입주) / 14.9억 / 12억 / 10.3억~11억
5. 신내동: 데시앙 (2010년입주) / 10억 / 10억 / 9.3억~10억
6. 망우동: 한일써너스빌리젠시1단지 (2008년입주) / 9.7억 / 9.7억 / 8.3억~9.8억
9) 가격 영향 요소
매매가격지수 (한국부동산원) : 강북구: 95.4 / 노원구: 97 중랑구: 98.8(서울: 99.3)
입주물량: 향후 4년간 입주물량: 1,397세대
최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)
1) 리버센SKVIEW롯데캐슬 (6.2:1 / 51점): 2022.11 마감, 2025.11 입주, 501세대, 평당분양가: 2,887만원)
2) 용마산모아엘가파크포레 (48:1 / 59점): 2020.8 마감, 2023.1 입주, 159세대, 평당분양가: 1,9ㅇ만원)
2013~현재 미분양 추이
10) 물건별 Gap 투자 금액
아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)
1. 상봉동: 한일써너스빌 / 3.8억~4.5억
2. 묵동: e편한세상화랑대 /3.5억~5억
3. 중화동: 동양엔파트2차 /5.3억~5.7억
4. 면목동: 사가정센트럴아이파크 / 4.5억~4.8억
5. 신내동: 데시앙 (2010년입주) / 5억~5.3억
6. 망우동: 한일써너스빌리젠시1단지 / 3.6억~5.1억
재개발 / 재건축
1. 면목동 모아타운 선정지 : 매매 3.2억 / 임대: 2.1억 / Gap: 1.1억
2. 중화 2-1 구역 : 매매 3.6억 / 임대: 2.15억 / Gap: 1.45억
11) 개발 호재
- 면목동 신속통합기획
- 중화동모아타운
- 중랑역/사가정역/용마산 재개발
- 상봉터미널역 인근 개발
- 망우동 재개발
12) 교통 / 일자리 호재
1. 면목행정복합타운
2. 동부간선지하화
3. 면목선 경전철 (청량리~신내동)
4. 중랑천 수변 공원 정비
5. GTX-B (인천 송도~남양주 마석)
6. 신내 컴팩트시티
13) 마치며
중랑구는 7호선을 통해서 강남에 30분 이내에 도달할 수 있는 거리임에도 불구하고 그동안 많이 소외가 된 곳이었습니다. 그리고 그 원인을 입지의 요소 중에서 찾는다고 하면 '학군' 이라고 할 수 있습니다.
서울 중심권에 빨리 도달할 수 있음에도 불구하고, 좋은 학군과 중계동이라는 서울 3대 학군지를 등에 업은 노원구보다 시세가 떨어지는 것입니다.또한 다른 지역에 비해 재개발, 재건축 사업이 제대로 진행 되지 못한 것도 큰 이유였습니다.
하지만 최근 중랑구에 면목동을 중심으로 신속통합기획, 모아타운 등의 정비사업 붐이 불면서 전체적으로 정비 사업이 진행 되지 못한 곳들이 속속 개발의 분위기를 띄고 있습니다.
또한 서울시에서도 수변공원을 변화의 큰 축으로 추진하고 있는 만큼 하천 중에서 가장 큰 규모를 자랑하고 있는 중랑천과 이 일대의 아파트 지역들도 기대감이 높아지고 있습니다.
위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.
안녕하세요, 매주 임장 가는 부동산 투자자 미래지향아빠에요
서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 해요
여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 주는 ‘서울시 중랑구’ 편이에요
1) 지역 설명
지리적 위치:
인구수: 388,509명 (서울 25개구중 12위)
주요동 (인구순): 면목동, 신내동, 묵동, 망우동, 중화동 순
상징성: 중랑천, 상봉터미널, 용마산
2) 입지 분석
교통 (면목역 기준 3도심 접근성) : 강남역: 35분 / 여의도: 41분 / 광화문: 28분
일자리 : 22,211개 (서울시 25개구중 22위)
학군 (중학교 학업 성취도 순위) : 67.8% (서울시 25개구중 24위)
상업 인프라
1. 면목동
2. 먹골역~중화역 라인
3. 망우동
자연환경: 중랑천, 용마 폭포공원
3) 재개발 진행 현황
4) 재건축 진행 현황수
5) 지역 가격 분석 흐름
10년간 매매가 추이 (VS 도봉구, 노원구) 평당가격: 도봉구: 2,384만원, 노원구 2,820만원, 중랑구 2,664 만원
6) 아파트 정보
세대: 47,853 (18위 / 25개구)
평당가격 : 2,487만원 (24위 / 25개구)
7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위
중랑구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)
중랑구 동별 평균 평당가 순위
8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)
1. 상봉동: 한일써너스빌 (2003년입주) / 9.95억 / 9.1억 / 9억~9.5억
2. 묵동: e편한세상화랑대 (2017년입주) / 12.4억 / 10.2억 / 10.2억~12.5억
3. 중화동: 동양엔파트2차 (2012년입주) / 9.6억 / 9.6억 / 10.5억
4. 면목동: 사가정센트럴아이파크 (2020년입주) / 14.9억 / 12억 / 10.3억~11억
5. 신내동: 데시앙 (2010년입주) / 10억 / 10억 / 9.3억~10억
6. 망우동: 한일써너스빌리젠시1단지 (2008년입주) / 9.7억 / 9.7억 / 8.3억~9.8억
9) 가격 영향 요소
매매가격지수 (한국부동산원) : 강북구: 95.4 / 노원구: 97 중랑구: 98.8(서울: 99.3)
입주물량: 향후 4년간 입주물량: 1,397세대
최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)
1) 리버센SKVIEW롯데캐슬 (6.2:1 / 51점): 2022.11 마감, 2025.11 입주, 501세대, 평당분양가: 2,887만원)
2) 용마산모아엘가파크포레 (48:1 / 59점): 2020.8 마감, 2023.1 입주, 159세대, 평당분양가: 1,9ㅇ만원)
2013~현재 미분양 추이
10) 물건별 Gap 투자 금액
아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)
1. 상봉동: 한일써너스빌 / 3.8억~4.5억
2. 묵동: e편한세상화랑대 /3.5억~5억
3. 중화동: 동양엔파트2차 /5.3억~5.7억
4. 면목동: 사가정센트럴아이파크 / 4.5억~4.8억
5. 신내동: 데시앙 (2010년입주) / 5억~5.3억
6. 망우동: 한일써너스빌리젠시1단지 / 3.6억~5.1억
재개발 / 재건축
1. 면목동 모아타운 선정지 : 매매 3.2억 / 임대: 2.1억 / Gap: 1.1억
2. 중화 2-1 구역 : 매매 3.6억 / 임대: 2.15억 / Gap: 1.45억
11) 개발 호재
- 면목동 신속통합기획
- 중화동모아타운
- 중랑역/사가정역/용마산 재개발
- 상봉터미널역 인근 개발
- 망우동 재개발
12) 교통 / 일자리 호재
1. 면목행정복합타운
2. 동부간선지하화
3. 면목선 경전철 (청량리~신내동)
4. 중랑천 수변 공원 정비
5. GTX-B (인천 송도~남양주 마석)
6. 신내 컴팩트시티
13) 마치며
중랑구는 7호선을 통해서 강남에 30분 이내에 도달할 수 있는 거리임에도 불구하고 그동안 많이 소외가 된 곳이었습니다. 그리고 그 원인을 입지의 요소 중에서 찾는다고 하면 '학군' 이라고 할 수 있습니다.
서울 중심권에 빨리 도달할 수 있음에도 불구하고, 좋은 학군과 중계동이라는 서울 3대 학군지를 등에 업은 노원구보다 시세가 떨어지는 것입니다.또한 다른 지역에 비해 재개발, 재건축 사업이 제대로 진행 되지 못한 것도 큰 이유였습니다.
하지만 최근 중랑구에 면목동을 중심으로 신속통합기획, 모아타운 등의 정비사업 붐이 불면서 전체적으로 정비 사업이 진행 되지 못한 곳들이 속속 개발의 분위기를 띄고 있습니다.
또한 서울시에서도 수변공원을 변화의 큰 축으로 추진하고 있는 만큼 하천 중에서 가장 큰 규모를 자랑하고 있는 중랑천과 이 일대의 아파트 지역들도 기대감이 높아지고 있습니다.
위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.