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부동산 입지 분석 '서울시 성북구'




안녕하세요, 미래지향아빠 입니다.

서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 합니다.

여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 콘텐츠는 ‘서울시 성북구’ 편입니다.



1) 지역 설명

지리적 위치:


인구수: 433,559명 (서울 25개구중 9위)

주요동 (인구순): 정릉동, 길음동, 장위동, 월곡동, 종암동 순

상징성: 정릉, 길음뉴타운, 고려대



2) 입지 분석


교통 (길음역 기준 3도심 접근성)

: 강남역: 45분 / 여의도: 43분 / 광화문: 26분


일자리: 31,486개 (서울시 25개구중 19위)



학군 (중학교 학업 성취도 순위)

: 76.4% (서울시 25개구중 17위)



상업 인프라

1. 논현역~반포

2. 서초~교대

3. 교대역

자연환경: 정릉, 북한산 생태숲



3) 재개발 진행 현황


번호

사업구분

사업장명

대표지번

진행단계

1

가로주택정비

가칭)장위11-8구역

장위동 68-274

추진위원회승인

2

재개발

성북제1구역

성북동 179-68

추진위원회승인

3

가로주택정비

석관1-3구역

석관동 261-98

조합설립인가

4

가로주택정비

석관1의7구역

석관동 332-46

조합설립인가

5

가로주택정비

석관1의1구역

석관동 334-69

조합설립인가

6

가로주택정비

대광빌라

안암동3가 54

조합설립인가

7

가로주택정비

장위11-3구역

장위동 65-107

조합설립인가

8

가로주택정비

장위11-1구역

장위동 68-435

조합설립인가

9

가로주택정비

장위11-2구역

장위동 68-833

조합설립인가

10

가로주택정비

장위13의8구역

장위동 219-114

조합설립인가

11

가로주택정비

장위13-4구역

장위동 219-133

조합설립인가

12

가로주택정비

장위13-6

장위동 232-41

조합설립인가

13

가로주택정비

장위13의9구역

장위동 232-125

조합설립인가

14

가로주택정비

정릉동 218의1

정릉동 218-1

조합설립인가

15

가로주택정비

종암동 개운산마을

종암동 81-188

조합설립인가

16

가로주택정비

종암동 112번지 일대

종암동 112-37

조합설립인가

17

가로주택정비

하월곡2구역

하월곡동 40-107

조합설립인가

18

재개발

신길음1구역

길음동 31-1

조합설립인가

19

재개발

돈암6구역

돈암동 48-29

조합설립인가

20

재개발

동소문제2구역

동소문동2가 33

조합설립인가

21

재개발

성북제2구역

성북동 226

조합설립인가

22

재개발

장위15구역

장위동 233-42

조합설립인가

23

재개발

장위14구역

장위동 233-552

조합설립인가

24

재개발

장위3구역

장위동 350

조합설립인가

25

재개발

길음5재정비촉진구역

정릉동 175

조합설립인가

26

재개발

정릉골구역

정릉동 757

사업시행인가

27

재개발

신월곡1구역

하월곡동 88-142

사업시행인가

28

재개발

동선제2구역

동선동4가 304-2

관리처분인가

29

재개발

안암2구역

안암동3가 132-17

관리처분인가

30

재개발

장위제6구역

장위동 25-55

관리처분인가

31

재개발

장위10구역

장위동 68-37

관리처분인가

32

재개발

보문제5구역

보문동1가 196-11

철거

33

재개발

삼선제5구역

삼선동1가 296

철거

34

재개발

길음역세권재정비촉진구역

길음동 542-1

착공

35

재개발

장위1구역

장위동 144-24

착공

36

재개발

장위 4구역

장위동 289

착공

37

재개발

보문제2구역

보문동1가 60-28

준공인가

38

재개발

장위 7구역

장위동 189-3

준공인가

39

재개발

길음1재정비촉진구역

길음동 508-16

이전고시



4) 재건축 진행 현황


번호

사업구분

사업장명

대표지번

진행단계

1

소규모재건축

이화연립소규모재건축

정릉동 895

조합설립인가

2

소규모재건축

동신아파트소규모재건축

하월곡동 70-4

조합설립인가

3

재건축

안암제1구역

안암동3가 136-1

조합설립인가

4

재건축

정릉7

정릉동 506-159

사업시행인가



5) 지역 가격 분석 흐름

10년간 매매가 추이 (VS 종로구, 동대문구)

평당가격: 종로구 3,961만원, 동대문구 3,061만원, 성북구 2,839만원




6) 아파트 정보

세대수: 72,448 (8위/25개구)

평당가격: 2,903만원 (17위/25개구)



7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위


성북구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)


성북구 동별 평균 평당가 순위



8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)


1. 보문동: 보문파크뷰자이 (2017년입주) / 14억 / 13억/ 11.4억~14.8억

2. 안암동: 래미안안암 (2005년입주) / 11억 / 11억/ 11억

3. 삼선동: 삼선SK뷰 (2012년입주) / 13.2억 / 12.7억/ 11.5억~12.8억

4. 길음동: 래미안길음센터피스 (2019년입주) / 16.4억 / 12.2억/ 13.2억~16억

5. 동소문동: 동선브라운스톤 (2010년입주) / 11.7억 / 11.7억/ 11.5억

6. 종암동: 래미안라센트 (2010년입주) / 13.4억 / 13.4억 / 12억~14억



9) 가격 영향 요소


매매가격지수 (한국부동산원)

: 종로구 : 98.2 / 동대문구: 97.7 / 성북구: 97 (서울:99.3)


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입주물량 (아실)

향후 3년간 입주물량: 594세대


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image.png


최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)


1)장위자이레디언트 (3.1:1 / 43점)

: 2021.12 마감, 2025.3 입주, 1330세대, 평당분양가: 3,101만원)


2)길음역롯데캐슬트윈골드 (119:1 / 64점)

: 2020.7 마감, 2024.4 입주, 218세대, 평당분양가: 2,452만원)


2012~현재 미분양 추이



10) 물건별 Gap 투자 금액


아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)

1. 보문동: 보문파크뷰자이 / 6.2억~7.4억

2. 안암동: 래미안안암 / 5.3억~5.5억

3. 삼선동: 삼선SK뷰 / 15.6억~6.3억

4. 길음동: 래미안길음센터피스 / 6.3억~7.5억

5. 동소문동: 동선브라운스톤 / 4.7억~5.1억

6. 종암동: 래미안라센트 / 6.5억~8억


재개발 빌라

1. 2구역무허가건물 : 매매 5.5억 / 전세: 1억 / Gap: 4.5억

2. 정릉골 : 매매 7.3억 / 전세: 3억 / Gap: 4.3억



11) 개발 호재


1. 길음뉴타운

2. 장위뉴타운

3. 신월곡 재개발

4. 정릉골 재개발

5. 돈암동 재개발

6. 보문동, 삼선동, 안암동, 석관동 재개발



12) 교통 / 일자리 호재


1. 동북선 개통 예정 (상계동~중계동~미아사거리~종암동~왕십리)

2. 강북횡단선 (예정. 목동~DMC~가재울뉴타운~정릉~청량리)

3. 정릉천 개발

4. 정릉차고지 복합개발


13) 마치며


성북구의 발전은 길음뉴타운의 전과후로 극명하게 드러납니다.2000년대 초반부터 본격적으로 입주를 시작해서 이제 거의 마무리 단계에 있습니다. 10개가 넘는 구역의 사업이 잘 진행 되었고, 2019년 길음센터피스. 2022년 롯데캐슬 클라시아 등 2000세대가 넘어가는 신축 아파트의 입주로 성북구의 대장 입지를 굳혔습니다.

 그리고 서울에서 가장 큰 뉴타운인 25000세대의 장위 뉴타운의 사업이 이제 본격화 됨에 따라 큰 시너지를 낼 것으로 예상 됩니다. 또한 신월곡, 정릉골, 돈암동, 안암동, 보문동, 석관동 등 소규모로 진행 되는 정비사업이 많음에 따라 성북구의 아파트 비율은 10년내 꽤 높아질 것입니다.

자체 일자리 창출의 호재는 없지만 동북선, 강북횡단선 등의 철도 노선 개통은 분명히 큰 호재로 작용할 것입니다.



위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.


 

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