부동산 인사이트

중국 부동산 버블 붕괴, 아직도 진행중

안녕하세요. 투자 쉽게 하자, 김피비입니다.


저는 지난 7월, 한 콘텐츠에서 중국 부동산 버블이 일본 부동산 버블보다도 더 거대한 규모이며, 위험하다는 취지를 말씀드린 바 있는데요. 오늘 새로운 자료와 관점으로 다시 말씀 드려보겠습니다.


중국 부동산, 왜?

저는 작년부터 중국 부동산 붕괴에 대해 우려감을 표하곤 했습니다. 중국 부동산의 거대한 버블이 붕괴되고 있고, 그 버블은 경 단위이며, 전세계 경제에 큰 피해를 끼칠 것이라고 보았습니다.

이런 내용을 유튜브에도 공유해드린 바 있는데요. 중국 부동산은 위 표에 나와있듯 자그마치 8경 원이 넘는 거대 시장입니다.

심지어 채권이나 주식시장 규모에 비해 부동산 시장이 너무 지나치게 거대하고, 전세계의 그 어떤 자산시장 규모보다도 압도적으로 큰 편입니다.

그럼 반대로 이런 부동산 시장이 붕괴된다면 어떨까요? 중국의 엄청난 부가 증발해버리는 겁니다. 투자자, 은행, 건설사 등 이해관계자 전부가 위험해지죠.


왜 그럴까

보통 부동산은 빚을 내어 투자를 합니다. 실거주를 하든 안하든 일단 빚을 내서 사는게 보통이죠. 근데 경제가 어려워 내 소득이 줄고, 부동산 가격이 떨어지면 어떻게 될까요?

투자자들은 빚을 갚지 못해서 허덕이고, 큰 손실을 보게 됩니다. 게다가 집주인이 흔들리니 월세 내고 사는 임차인도 같이 리스크에 빠지게 됩니다.

뿐만 아니라 건물을 짓는 건설사들도 분양이 잘 되고, 신규 착공 건이 들어와야 하는데, 부동산이 하락하고 경기가 어려우면 주문이 들어오지 않습니다. 즉, 일거리가 없어지죠.

게다가 은행들은 이 건설사들과 투자자 등 부동산과 관련된 이해관계자들에게 돈을 대주는 입장입니다. 그러다보니 둘이 위험해지면 은행도 빌려준 돈을 못받게 되는 등의 문제가 발생합니다.


헝다그룹이 시그널

2020년 기준 중국 건설사 중 자산규모 1위, 2021년 포춘지 선정 글로벌 500대 기업 리스트에 포함된 헝다그룹이 작년 350조 규모의 부도 위기에 직면 했었습니다.

현재도 이러한 위기는 현재진행형인데요. 최근 헝다 회장이 사망했다는 루머까지 돌만큼 부동산 시장이 큰 위기에 빠져있고, 많은 중국인들의 관심이 쏠려있습니다.

게다가 헝다를 포함해 중국 부동산 개발업체 1위부터 마지막 업체까지 전부 다 부도되거나, 위험에 빠져있는 상황입니다. 즉, 부동산 시장이 크게 붕괴되고 있는 상황이죠.


은행 파산, 인출 중단

결국 올해에 중국의 중소형 은행들도 이런 상황에 버티지 못하고 파산하거나 예금 인출을 무단으로 중단하는 등의 문제가 발생했습니다. 널리 알려지진 않았지만요.

문제는 아직도 계속 확산되고 있습니다. 중국의 부동산 침체와 가격 하락세는 계속되고 있고, 피해자들도 양산되고 있는 실정인데요.

중요한 건, 중국이라는 국가의 경제시스템 자체가 부동산 의존도가 굉장히 높다는 겁니다. 지방정부 예산의 적지 않은 비중(25%~30%로 추정)이 부동산 판매 대금으로부터 나옵니다.

즉, 부동산 가격이 상승하면 개발업체도 좋고, 나라도 좋고, 투자자도 좋고, 은행도 좋은, 즉 모두가 좋은 상황이었죠. 십수년간 그야말로 축제였습니다. 일단 사면 무조건 올랐거든요.


파티는 끝났다

경제를 되살려보려고 중국 정부는 금리도 낮춰보고, 돈도 좀 풀고 해봤는데요. 전혀 씨알도 먹히지 않고 부동산 시장은 붕괴되고 있습니다.

그러다보니 이제는 아예 중국의 국유 기업, 즉 국가 소유의 기업(공기업)들에게 부동산을 돈주고 사라고까지 하고 있는 상황입니다.

이만큼 어렵다보니 제가 부동산 전문가는 아니었어도 데이터 관점에서 너무나도 위험하기에 작년부터 부동산을 현금화 하는 게 좋겠다고 유튜브에서 말씀 드려왔습니다.


향후 시장 전망은?

중국 뿐 아니라 뉴질랜드, 영국 등 부동산 버블이 심했던 모든 국가들의 거품이 붕괴되기 시작했습니다. 급격한 유동성 공급, 그리고 이후에 급격한 금리인상이 주 원인이었는데요.

2008년 글로벌 금융위기 당시, 물건마다 다 다릅니다만 전체적으로 부동산이 3~5년의 하락기를 거쳤습니다. 많이 하락한 부동산은 반토막이 기본이었죠. 

현재도 송도에 11억 짜리 아파트가 4억에 팔렸다고 하니 분위기는 굉장히 심각한 것 같은데요. 빅데이터 관점에서는 최소 2023년까지는 이런 분위기가 이어지리라 보고 있습니다.



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