부동산 인사이트

부동산 입지 분석 '서울시 강서구'



안녕하세요, 미래지향아빠 입니다.

서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 합니다.

여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번 콘텐츠는 ‘서울시 강서구’ 편입니다.



1) 지역 설명

지리적 위치: 서울시의 서부에 위치한 자치구. [북]으로는 한강을 맞대고 마포구와 경기도 고양시, [동쪽]은 영등포구, [남]으로 양천구, [서]로는 인천시 계양구, 경기도 부천시와 김포시에 접해 있고 서울시의 최서단에 위치한 자치구입니다.

인구수: 573,045명 (서울 25개구중 2위)

주요동 (인구순): 화곡동, 등촌동, 방화동, 가양동 순

상징성: 서울식물원, 우장산, 마곡



2) 입지 분석

교통 (2,5호선 까치산역 기준 3도심 접근성): 강남역: 41분 / 여의도: 15분 / 광화문: 29분



일자리 : 185,006개 (서울시 25개구중 7위)



학군 (중학교 학업 성취도 순위) : 76.8% (서울시 25개구중 14위)



상업 인프라 : 1위 화곡역 / 2위 까치산역 / 3위: 우장산역



자연환경: 서울식물원, 우장산 공원



3) 재개발 진행 현황


No

사업구분

사업장명

대표 지번

단계

1

가로주택정비

방화동 247-71번지 일대

방화동 247-71

조합설립인가

2

가로주택정비

방화동 286-1 한미아파트

방화동 286-1

조합설립인가

3

가로주택정비

양지빌라

염창동 253-1

조합설립인가



4) 재건축 진행 현황


No

사업구분

사업장명

대표 지번

단계

1

재건축

방화3재정비촉진구역

방화동 615-103

조합설립인가

2

재건축

등촌1구역

등촌동 366-24

관리처분인가

3

재건축

세림연립

등촌동 656-35

관리처분인가

4

재건축

방화6재정비촉진구역

방화동 608-97

관리처분인가

5

재건축

등마루아파트

염창동 275-5

관리처분인가

6

재건축

원일빌라

방화동 278-7

관리처분인가

7

리모델링

염창무학아파트 리모델링

염창동 255

조합설립인가

8

소규모재건축

대근연립소규모재건축

화곡동 73-105

조합설립인가

9

재건축

방화5재정비촉진구역

공항동 18

사업시행인가

10

재건축

신안빌라

마곡동 327-53

사업시행인가

11

재건축

화곡1

화곡동 1027-50

착공

12

재건축

긴등마을

공항동 4-8

분양

13

재건축

염창1

염창동 277-24

이전고시

14

재건축

덕수연립

염창동 283

조합해산



5) 지역 가격 분석 흐름

10년간 매매가 추이 (VS 중구, 서대문구)평당가격 : 중구 (13위), 강서구 (14위), 서대문구 (15위)



6) 아파트 정보

단지수: 334단지

세대수: 82,433 (5위/25개구)

평당가격: 3,733만원 (14위/25개구)



7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위

강서구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)


 

 

강서구 동별 평균 평당가 순위


 



8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)

1. 가양동: 한강타운 (1993년입주) / 13.72억 / 13.72억/ 11.1억~14억

2. 마곡동: 마곡엠밸리7단지 (2014년입주) / 17.55억 / 17.55억/ 17억~20억

3. 내발산동: 우장산힐스테이트 (2005년입주) / 14.9억 / 13.65억/ 12.5억~14.8억

4. 염창동: e편한세상염창 (2019년입주) / 15.2억 / 15.2억/ 13.5억~15.5억

5. 등촌동: 등촌대림 (1995년입주) / 13.4억 / 13.4억/ 11.9억~14억

6. 방화동: 마곡푸르지오 (2008년입주) / 13억 / 13억/ 11.8억~13억



9) 가격 영향 요소

매매가격지수 (한국부동산원) : 강서구 현재: 102.3 / 중구: 101.4 / 서대문구: 101.4 (서울: 102.8)




입주물량 (아실)  향후 4년간 입주물량: 1,166세대



최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)

1)우장산한울에이 (61:1 / 57점): 2021.9 마감, 2023.2 입주, 67세대, 평당분양가: 3,731만원)


2012~현재 미분양 추이



10) 물건별 Gap 투자 금액

아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)

1. 가양동 /한강타운: 6.2억

2. 마곡동/ 마곡엠밸리7단지: 9.2억

3. 내발산동/ 우장산힐스테이트: 5.5억

4. 염창동/ e편한세상염창: 5억

5. 등촌동/ 등촌대림: 5.9억

6. 방화동/ 마곡푸르지오: 6억


재개발 빌라

1. 화곡동 모아타운 선정지 : 매매 3.1억 / 전세: 2.6억 / Gap: 0.5억
2. 공항동 모아타운 선정지: 매매 2.8억 / 전세: 2.6억 / Gap: 0.2억



11) 개발 호재

1.  화곡동 모아타운

2. 화곡동 재건축

3. 등촌동 재건축

4. 소규모 가로주택 정비사업



12) 교통 / 일자리 호재

1. 마곡 르웨스트 Mice개발

2. CJ 가양동 부지 개발

3. 강서구청 신청사 이전

4. 김포 공항 지구 복합 개발

5. 방화 뉴타운 주거지 개발

6. 고도 제한 추진

7. 대장 홍대선 추진

8. 서울 2호선 연장 추진


13) 마치며

강서구가 몇 년 사이 가장 핫한 투자처로 떠오르게 된 것은 마곡 업무지구의 영향이 가장 큽니다.

기존에는 방화동, 화곡동이 시세를 이끄는 상황이었다고 하면, 마곡지구에 다수의 대기업과 IT 기업이 입주하고, 9호선 개통, 서울 식물원의 개장으로 큰 시너지를 얻어 주거지로서 각광받는 지역이 되었습니다.

앞으로 서울에도 마곡은 많은 일자리를 창출해 낼 지역이므로 마곡과 그 인근의 배후 주거지의 가치는 더 높아질 것입니다.


위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.



 

회사명:에임리치 주식회사 | 대표:서인곤 | 주소:경기도 안양시 동안구 학의로282 (관양동810) 금강펜테리움IT타워 B동 1115호 | 전화:1577-0471 | 개인정보관리책임자:서인곤
사업자등록번호:180-86-01032
 | 통신판매업번호:제 2020-안양동안-0818호 

CopyrightⓒAIM RICH. All Rights Reserved.