부동산 인사이트

부동산 입지 분석 '서울시 강북구'




안녕하세요, 매주 임장 가는 부동산 투자자 미래지향아빠에요

서울, 경기, 인천 수도권 지역의 임장을 130회 이상 다녀오고, 입지 분석한 내용을 정기적인 포스팅으로 공유 드리고자 해요

여러분께 도움이 될 만한 입지 분석 (교통, 일자리, 학군, 상권, 자연 환경 등), 투자 금액, 개발 호재에 관련한 모든 정보를 정리 했고, 이번주는 ‘서울시 강북구’ 편이에요


1) 지역 설명

지리적 위치: 서울시의 북서부에 위치. 구 면적의 상당 부분을 북한산이 차지. 종로구, 중구, 서초구, 용산구 다음 5번째로 인구 밀도가 낮은 자치구. 북동쪽으로는 도봉구, 동쪽으로 노원구, 남쪽으로 성북구, 서쪽으로 경기도 고양시 덕양구, 북쪽으로 경기도 양주시에 접함.


-강북구 지리적 위치-


-강북구 법정동-


인구수: 296,489명 (서울 25개구중 20위)

주요동 (인구순): 미아동, 번동, 수유동, 우이동 순

상징성: 북한산국립공원, 빨래골, 수유리, 북서울꿈의숲, 4.19탑



2) 입지 분석

교통 (4호선 미아역 기준 3도심 접근성): 여의도: 50분 / 광화문: 48분 / 여의도: 31분/ 판교: 51분

-강북구 철도 교통망-



일자리: 11,851개 (서울시 25개구중 25위)




학군 (중학교 학업 성취도 순위): 72.9% (서울시 25개구중 20위)



상업 인프라 : 1위 수유역 / 2위 미아역~삼양역 /3위 수유리~번동



자연환경: 북한산, 북서울꿈의숲




3) 재개발 진행 현황


사업장 명 지번 진행단계
강북5구역 공공재개발사업미아동 61-79조합설립인가
미아2재정비촉진구역미아동 403

조합설립인가

미아제11구역

미아동 791-108

조합설립인가

미아3재정비촉진구역

미아동 439

사업시행인가

미아제3구역미아동 791-364

관리처분인가





4) 재건축 진행 현황


사업장명지번진행단계

미아제4-1구역

미아동 8-373

조합설립인가
미아제9-2구역

미아동 137-72

조합설립인가

미아4재정비촉진구역

미아동 1261-376사업시행인가

미아동 3-111

미아동 3-111분양
미아제9-1구역미아동 3-770이전고시




5) 지역 가격 분석 흐름

10년간 매매가 추이 (VS 도봉구, 노원구)

     -부동산 지인 제공-



6) 아파트 정보

1. 단지수: 65단지

2. 세대수: 25,755 (23위/25개구)

3. 평당가격: 2,722만원 (25위/25개구)



7) 아파트 최근 1년 가격 순위 (30평대 기준) / 동별 평당가 순위


강북구 34평 아파트 최고가 아파트 순위 (2021~현재)

-아실 제공-

강북구 동별 평균 평당가 순위




8) 동별 대장아파트 34평 가격 (신고가 / 직전거래가 / 호가)

1. 미아동: 삼성래미안트리베라2차 (2010년입주) / 11.8억 / 9억/ 9.3억~10.5억

2. 번동: 수유역 두산위브 (2009년입주) / 8.98억 / 8.98억/ 8억~9억

3. 수유동: 수유래미안 (2000년입주) / 8.68억 / 8.45억/ 8.5억~9.7억

4. 우이동: 대우아파트 (2000년입주) / 7.45억 / 6.87억/ 7억~8억



9) 가격 영향 요소

매매가격지수 (한국부동산원): 강북구 현재: 99.7 / 도봉구: 100.8 / 노원구: 102.2 (서울: 102.6)



입주물량 (아실) - 향후 4년간 입주물량: 1,542세대





최근 청약경쟁률 (단지명 / 1순위 청약 경쟁률 / 당첨 가점 평균)

1) 북서울 자이 폴라리스 (34:1 / 61점): 2022.1 마감, 2024.8입주, 327세대, 평당분양가: 2,929만원)

2)한화 포레나 미아 (7.2:1 / 48점)2022.4 마감, 2025.11입주, 424세대, 평당분양가: 3,285만원)


2012~현재 미분양 추이



10) 물건별 Gap 투자 금액

아파트: 34평 기준 매물 Gap 금액 (저층 제외)

1. 래미안트리베라2차: 3.6억~4.3억

2. 꿈의숲롯데캐슬: 3.6억

3. 꿈의숲효성해링턴플레이스: 4.5억

4. 래미안트리베라1차: 3.5억~4.5억

5. 두산위브트레지움: 4억

6. 미아동부센트레빌: 4.1억~4.5억


재개발 빌라

1.  미아2구역(사업시행인가준비) : 매매 5.8억 / 전세: 1.2억 / Gap: 4.6억

2. 미아258구역 (건축행위제한고시) : 매매 2.8억 / 전세: 1.5억 / Gap: 1.3억

3. 미아신통기획추진지: 매매 1.75억 / 전세: 1.36억 / Gap: 0.39억

4. 미아초역세권 초기추친: 3.65억 / 전세: 3.3억 / Gap: 0.3억



11) 개발 호재

1. 미아재정비촉진구역

2. 수유 강북종합시장 정비사업


12) 교통 / 일자리 호재

1. 2030 도시계획플랜 12지역의 중심

2. 동북선 개통

3. 북한산 역사 문화 관광벨트

4. 우이동 유원지



13) 마치며

서울 강북 지역 중 노도강의 한 구로 불리는 강북구. 노원구가 일자리, 재건축 호재로 시세의 상승으로 인해 많은 상승을 한것과 비교해서 상대적으로 강북구의 발전은 더딘 느낌입니다.

 북한산 자락에 위치에 고도제한으로 인한 건축 행위의 제한을 받는 점, 자체 일자리 호재가 없는 점 등으로 앞으로의 시세 상승 요소가 적은 것은 사실입니다. 

강북구의 시세를 견인하는 미아동에 앞으로 많은 정비 사업의 계획이 있는 만큼 새 아파트의 입주에 따른 시세가 어떻게 형성 되는지를 관심 있게 보면 좋겠습니다.



위 정보는 투자에 대한 이해를 돕기 위해서 제공하는 것으로, 투자 권유를 목적으로 하지 않습니다. 제공되는 정보는 오류 또는 지연이 발생 할 수 있으며, 에임리치는 제공된 정보에 의한 투자 결과에 대해 법적인 책임을 지지 않습니다.


 

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